和大部分“高周轉”打法見長的房企不同，合生創展（00754.HK）“高溢價、慢周轉、多囤地”的發展模式使其在“百億銷售額”的陣營原地踏步了近十年，而在融資收緊、調控趨嚴、百億規模房企生存空間日漸狹小的當下，作為昔日“地產航母“的合生創展又將如何重返戰場？
百億規模 “華南五虎”之一原地踏步
8月21日，合生創展發布2019年中報。根據公告，2019年上半年，集團錄得63.41億元人民幣的營業額，同比上升52.1%。交付的總建筑面積為24.2萬平方米（2018年：15.5萬平方米）。銷售方面，今年前6個月，公司錄得合約銷售額103.69億元，同比上升66%
雖然上半年合生創展取得出色業績，可與同行業的競爭對手相比，仍差距懸殊。據克而瑞研究中心發布的《2019年1-7月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》顯示，在這樣達到千億級別的差別下，合生創展前7月合同銷售約120.1億元，位列87。可見，隨著行業加速洗牌，寡頭競爭格局漸顯，作為昔日“華南五虎”之一的合生創展已逐漸脫離主航道，與主流房企拉開差距。
在外界看來，合生創展止步不前與其堅持穩健及多元化發展有著很大的關系。“合生創展之前的銷售額常常在百億左右，其實和我們的土地儲備規模是不相符的”，今年7月31日，合生創展住宅投資部副總經理閆家瑞在接受媒體采訪時表示。數據顯示，截至2018年末，合生創展土地儲備達到2922萬平方米。閆家瑞則認為，該公司現有的土地儲備，足夠支撐發展到一個較大的規模。
“目前來看，曾經作為整個中國房地產界龍頭老大位置的合生創展，顯然其華南五虎的地位已經逐漸沒落，早年合生創展在國內還有一個非上市平臺叫廣東珠江投資股份，由朱孟依的二兒子朱偉航掌管。在當年兩者雙劍合璧，無以抗衡，是萬科、中海都難望其項背的。” 知名房地產專家韓世同向《企業透明度報告》感嘆到。
縱觀合生創展近十年的發展，自2009年達到150億元的銷售巔峰之后，其銷售陣營一直在“百億”徘徊，甚至多次失守百億大關。根據財報，合生創展2010年-2018年銷售額分別為110.37億元、99.44億元、116.44億元、112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元、149.75億元。
“觸手“新能源 前景難料
在房地產江湖十年來原地踏步不盡如人意的時候，今年7月23日，合生創展宣布，旗下汽車租賃公司鏈鏈好車攜廣汽新能源及天峰控股旗下汽車租賃公司馭道天下，就新能源汽車車源合作、汽車租賃、汽車金融等方面展開合作，未來將在新能源汽車共享出行領域投入100億元。
值得關注到是，目前"華南五虎"中已經有"四虎"進軍汽車行業，包括恒大、碧桂園和富力，除了雅居樂。
對此，韓世同告訴《企業透明度報告》：“合生創展這次不能鬧著玩的，應該是當作正經產業來發展的。進軍新能源汽車領域，合生創展可能還是把它作為多元化發展的一塊產業去推動，而不可能像恒大那樣全面轉型或是全力發展。同時，從合生創展這十幾二十年來的發展規模來看，百億左右徘徊的業績，使它失去了在房地產規模化發展過程中龍頭老大的格局及地位。”
也有汽車界人士認為，一方面傳統汽車產業整體增速下滑，另一方面房企或其他類型企業紛紛押注新能源汽車，不管是宏觀環境，還是市場競爭，對于本身從沒做過汽車產業的合生創展來說，并不具備優勢，想做出成績難度相當大。
據合生創展2019年半年報，截至今年6月底，合生創展負債總額為1148.78億港元，分別比2018年底增長19%。細究原因，合生創展表示，負債總額增長主要由于借貸增加所致。最新數據顯示，合生創展今年上半年的短期借款達到142億元。
由此可見，對于負債總額不斷攀升、銷售額在百億徘徊的合生創展來說，砸100億發力新能源汽車領域可謂是“豪擲千金”了。
拿地、舊改及融資 如何突圍？
“合生創展要想重振就業的話。或許只有這個進入千億俱樂部，才有這個重振產業的話事權。”韓世同直言。
然而，今年來看，一向發展保守的的合生創展，卻頻頻現身拿地、舊改及融資，這其中的關聯顯然是寄望于融資來加速布局。
在拿地方面，今年7月10日，合生創展斥資9.36億元首進江門斬獲蓬江區兩宗商住用地，7月15日合生創展與中海鏖戰爭奪北京“總價地王”，失敗；7月22日，合生創展又以11.19億元將廣州增城陸村一宅地攬入囊中。在此之前，合生創展上一次在公開市場上拿地的時間大約為2018年12月。
在舊改方面，今年4月15日，合生創展與廣州市海珠區鳳和經濟聯合社簽署鷺江村、康樂村舊村改造合作意向協議，拿下海珠舊改項目中面積第二大改造片區；7月22日，廣州市番禺區南村鎮新基村舊改公開選擇合作企業，合生創展被曝參與招標。
融資層面，合生創展的表現也較為“活躍”。和去年多次被“終止”發債相比，合生創展今年的融資之路相對平坦。據深交所8月1日消息，合生創展20億元ABS債券發行已獲深交所通過；7月12日，合生創展發布的50億元ABS債券項目狀態更新為“已反饋”；6月27日，合生創展已完成發行2022年到期的5億美元7.5%優先票據，預期優先票據于2019年6月28日在新交所上市；4月11日，據上交所消息，規模31.6億元的合生創展資產支持證券-ABS更新狀態為“已受理”。
從合生創展今年一系列動作來看，似乎有舒展拳腳重回戰場之架勢。“如果只是過百億，這個恐怕百強都進不了。現在千億規模房企排名在三四十名左右。此外，合生創展此次參與舊改，舊改耗資比較大，如果合生創展想快速擴疆，不如開發正常商住項目，因為正常的商住項目可以做到快速化周轉。但若未來合生創展將開發商住項目的話，其在隊伍建設、發展速度、房地產開發運營管理等方面都要跟得上步伐才行。”韓世同表示。
不過，也有房地產行業券商分析師告訴《企業透明度報告》：“合生創展的土地儲備其實已經達到了一家600億左右房企的規模，其主要優勢為在北上廣等一線城市擁有大量優質且成本較低的土儲，未來若“慢周轉、多囤地”的發展模式作出轉變，主動適應市場變化，提升去化速度及加強資金回籠等，合生創展在未來幾年還是有希望崛起的。”
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